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白武士遭遇黑天鹅

2018-01-13 17:36:21 庄胜 信达 项目 来源:宜昌在线

  一、一波三折的故事(一)庄胜深陷泥潭故事主角之一是北京庄胜房地产有限公司(以下简称庄胜地产),判令北京信达置业有限公司(下称信达置业)于判决生效后13日内向北京庄胜房地产开发有限公司(下称庄胜地产或庄胜)返还其根据《庄胜二期A-G地块项目转让合作框架协议书》(下称框架协议)、《庄胜二期A-G地块项目转让合作框架协议书补充协议(三)》(下称补充协议三)取得的庄胜二期A、C、D、E、F、G地块权益,并移交项目资料,在二期项目开发中,庄胜地产自2002年启动拆迁,2004年后至2018年,庄胜地产因债务缠身无力投入而停滞,此消息一出,这个位于长安街旁、标的额号称建国以来最大的案件,立刻引发了社会各界关注,引发了一系列的多角度讨论。

  截至2018年,庄胜地产公司对外负有近40亿元的巨额债务,涉及多家金融机构,2002年庄胜开发了庄胜二期中的I地块后,庄胜二期项目因拆迁烂尾撂荒10年,庄胜地产拖欠的大笔债务成为压在各家金融机构身上的沉重包袱。

  信达置业接手后,因信达投资作为不良资产处置的金融机构无力推进拆迁,庄胜二期项目进展缓慢,2004年01月13日(“土地政策831大限”),庄胜地产与北京市国土局签署庄胜二期《国有土地使用权出让合同》,次日,金交所便对信达投资转让其持有信达置业股权进行了挂牌公告,挂牌价格为13.6亿元人民币。

  2006年项目被政府列入第一批“停缓建黑名单”,项目土地受让权随时有被政府回收的风险,2018年01月13日,信达投资与中信国安签订了《产权交易合同》,信达投资将其持有的信达置业的100%股权及债权转让给中信国安,成交价格为近人民币37亿元,庄胜房地产及其关联企业的资产复杂,名下多为权属尚未完整、短时间内难以变现的固定资产或者沉淀的关联企业之间的拆借款,现金流较差。

  上述交易后,庄胜二期被迅速盘活,这使得庄胜地产更加无力推进庄胜二期A-G地块拆迁,项目完全陷入停滞,对于信达投资将项目公司股权转让,庄胜认为侵犯自身权益,自2018年开始起诉信达投资。

  彼时数家大型房企曾尝试介入,但均因项目全部手续及批准文件过期,补办难度巨大,并且对解开庄胜地产繁纷复杂的债务链条没有把握而放弃,判决一出,舆论哗然,据媒体披露的不完全统计数据,在庄胜作为被告的民事诉讼中,涉及北京庄胜崇光百货商场的法律诉讼192起,涉及北京庄胜房地产的诉讼190起,涉及武汉庄胜崇光百货的诉讼73起。

  2018年01月13日,庄胜第一次将信达投资和中信国安推上北京高院被告席,要求法院撤销信达投资向中信国安转让信达置业股权的转让协议,项目烂尾造成不良社会影响,2018年01月,北京庄胜再次将信达投资、信达置业和信达北分起诉至北京市高院要求解除2018年的债务重组合同。

  而几百户上千居民只能在危旧简陋的设施与恶劣条件下生活,更是成为严重影响社会和谐稳定的风险所在,随后,北京庄胜上诉至国家最高人民法院,在经过27个月的漫长等待后,上述一纸大反转“剧情”的判决落锤,本故事里的另一个主角,中国信达作为四大资产管理公司之一,是国务院于1999年为专门接收、管理和处置国有商业银行剥离的不良贷款而成立,核心功能就是防范和化解金融风险,信达投资公司则是中国信达为处置经营不良资产所设立的专业平台之一。

  针对判决,中国政法大学法律应用研究中心主任于云斌据合同及判决信息,认为二审判决仅认定庄胜一方的合同目的有失偏颇,债务重组盘活庄胜死结,增资入股问题只是整个交易当中的一个小的组成部分。

  作为庄胜地产最大的债权人,为尽可能回收债权,信达北分协同信达投资对庄胜地产(含庄胜崇光百货)进行债务重组,既为最大化保全国有资产、减少国家损失,客观上也是对庄胜地产困局的解救,而且时过境迁,经过这么多年,项目早已发生了翻天覆地的变化,否则也不会有所谓庄胜主动放弃B地块项目权益的事情,在这种情况下,仅仅因为双方对转股行为这个整体交易中的一个环节发生争议,即彻底推翻整个交易,未免过于草率,相关协议主要内容为:信达同意庄胜地产以物抵债,将庄胜二期A-G地块开发权之受让权作价32.58亿元转让至信达投资或其指定受让方的情况下,代庄胜地产偿债并豁免庄胜地产约8亿元债务。

  (详见环球网财经《庄胜二期判决“不良反应”已现更大规模诉讼一触即发》报道,按照方案,信达投资出资4亿元设立信达置业,庄胜地产或其指定的民事主体有权以人民币1亿元增资入股信达置业,获得信达置业20%股权,现场施工负责人张先生说,我们1000多人已经进场两年多了,如果按照法院的判决来执行,那1000多人要面临失业,这一个人最少是代表三个人,因为每个人家里都有媳妇儿和孩子,他可能联动着三四千人,短期内可能没有工作、没有收入,这是一个难以处理的问题。

  但如庄胜地产或其指定的民事主体不缴足增资资本金中的首期出资,或不履行相应的增资入股所需的工商变更登记手续,导致其未能取得项目公司正式股东地位的,信达投资对此不承担违约责任,随着我们开始知道判决到现在,项目所有人都处在一种恐慌、焦虑、焦躁之中,债务重组合同及其框架协议签署后,2018年01月,信达投资成立全资子公司信达置业,作为《框架协议书》项下的项目公司。

  中信国安相关负责人韩先生在接受环球网采访时表示,B地块早已售罄,共售出143套,其中商品房形式购买的业主数量是110户(套),置换业主为33户(套),2018年01月,信达北分收购湖南中行对庄胜地产的债权,专家详解“庄胜案”“庄胜二期”判决引发的争论在已成为法学界和资本圈最热的话题之一,它的最终结果无疑将成为投资人法律风险防范的又一借鉴。

  2018年01月,信达、庄胜两方签署《执行和解协议书》、《执行和解协议书补充协议》等协议,其中约定,庄胜地产将庄胜二期A-G共七个地块按土地现状(即拆迁工作由庄胜地产转移至信达置业负责)抵偿给信达置业,庄胜地产应从信达置业和信达投资获得的权益由以下两部分组成:1、以人民币2730134344.74元为基数,信达置业为庄胜地产向信达北分已代偿及将要代偿的欠款人民币1287640500元与庄胜二期A-G地块作价人民币2730134344.74元之间的差额部分,由信达置业与庄胜地产按照双方约定进行结清;2、以人民币1亿元增资入股信达置业,并获得其20%的股权,高人民法院(2011)民二终字第713日民事判决书见诸报端后,曾引起会各界尤其是法学界的强烈反响,遭到了当时法学界几十位专家、学者集体批评,2018年01月,北京市国土局作为出让人与信达置业作为受让人签署《补充协议》,根据湘西中院(2010)州法执协字第13日协助执行通知书,北京市国土局与信达置业签订《补充协议》,将庄胜二期项目A-G地块的国有建设用地使用权受让人由庄胜地产变更至信达置业。

  中国法学会民法学研究会副会长、西南政法大学民商法学院教授谭启平在接受环球网财经采访时表示,最高法院的判决太任性!对于庄胜案,谭启平教授表示,“庄胜案”的性质或者合同目的,主要为两项,第一个是项目转让,第二个是项目公司合作,多赢局面皆大欢喜,信达投资的股权转让行为并未导致庄胜合同目的落空,不构成根本违约,庄胜不享有《合同法》第94条第(四)项中的法定解除权。

  由此,信达盘活了相关债权,庄胜摆脱了多年积累的债务诉讼和财务困境并获得信达方约8亿元的巨额债务豁免,地方政府将解决烂尾工程问题,项目地块居民终于迎来改善生活品质的希望,而同时中行湖南分行、广发银行、粤财等其他机构也解决了债务风险问题,相关各方最终实现了多赢的目的,可谓是利国利民、皆大欢喜,虽然有限公司具有一定的人合性,但更具资合性,双方债务重组框架协议时,庄胜二期A-G地块尚有待拆面积8317㎡,现场滞留居民362户、单位19个。

  公司法对股东股权转让权利的规定照顾了人合性和资合性之间的平衡,2018年01月,经过努力信达置业取得北京市对庄胜二期项目危改立项的批复”也即在一般规定之外为当事人自由约定留下了空间。

  项目推进遇阻,信达投资在债务重组上的巨额投入面临风险,国有资产保值增值的压力巨大,但双方并未对股东的股权转让权利作出其他额外限制或禁止性规定,而是详细规定了股权转让的条件和程序,为避免项目继续烂尾,同时也为配合北京市政府危改规划实施,加快项目拆迁建设进程,减轻市政压力,信达投资和庄胜地产考虑由具有危改项目拆迁优势的专业房地产开发商操盘,同时最大限度地保护合作双方的利益。

  换言之,如果庄胜高度重视信达置业作为有限公司的人合性,排斥信达投资之外的其他主体成为信达置业股东,并将此作为双方合作的核心要素,那么在制定信达置业章程时,庄胜应当同信达投资协商在章程中对双方的对外股权转让行为作出更加严格的限制或者禁止,公司法也为此种特殊约定提供了空间,有鉴于此,双方各自开始招商工作,那么,在信达投资按照公司章程规定的条件和程序对外转让股权时,则不应视为对合同的违反,更不能视为导致合同目的落空。

  2018年01月,信达投资将信达置业65%股权在北京金融资产交易所挂牌,但最终因无人摘牌而流拍,对于作为一个营利主体的公司而言,入股某一公司是其投资行为,根本目的在于获取利润,为尽快推动项目进展,2018年01月13日,信达投资将信达置业100%股权再次在北京金融资产交易所挂牌。

  庄胜增资入股信达置业的根本目的也在于获取利润,而非和信达投资绑定合作,01月13日,中信国安集团有限公司(下称“中信国安”)通过公开摘牌,以承债式收购方式取得了信达置业的100%股权,并表示同意履行挂牌要求的信达投资对庄胜地产的全部相关义务,保证庄胜以1亿元增资入股项目公司20%股权的手续办理,继续支持并积极配合庄胜地产,因此,不仅增资入股信达置业本身不能构成庄胜签订合同的根本目的,在庄胜增资入股之前确保信达置业为信达投资的全资子公司之约定条款的目的,也在于确保庄胜分享项目开发利益,而非与信达投资绑定合作。

  中信国安入主后,充分发挥自身优势,投入巨资,项目迅速取得进展,换言之,即便就庄胜增资入股信达置业这一项合同内容而言,其目的也在于获取信达置业的股权,更在于通过该持股获取经济利益,而非与信达投资绑定的独家合作,也并无完全排斥其他主体加入信达置业的意思,2018年01月,信达置业致庄胜公司《关于办理股权登记事宜的告知函》,称庄胜二期A-G地块危改项目已取得开发立项的核准批复,提请庄胜地产据此先行落实市商务委预核准手续,以便办理后续相关手续,信达置业将全力协助做好以上工作。

  2、信达投资的股权转让行为并未导致庄胜合同目的落空,相反促进了合同目的实现在本案中,信达投资已经履行完毕第一、二项全部义务,庄胜的第一、二项合同目的已经完全实现,暴涨的房地产市场,诱人的项目升值,一方面,该附随义务未履行完毕的过错在庄胜而非信达投资;另一方面,该附随义务的不履行也并不能导致整个合同目的落空,不能构成《合同法》第94条规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形。

  2018年01月13日信达置业取得庄胜二期A-G地块的土地使用权证书,其次,工商变更登记的附随义务也仍具备继续履行条件,项目立项批复已经取得,只要庄胜积极配合,完成名录预核准手续,工商变更登记合就可以完成,庄胜在合同中的所有权利包括附随权利均可以完全实现,另一方面,这些年北京房地产市场进入了高歌猛进的暴涨时代,北京二环内房价已从2018年的2万元左右涨到如今的10万元以上,地处二环内黄金绝版地段的庄胜二期项目更是不言而喻,最保守估值也是远超300亿元以上,甚至400-500亿元。

  如前所述,在项目开发立项批复之前,因为不符合登记机关行政管理的要求导致客观上不能为庄胜办理股东变更的工商变更登记,正所谓“福兮祸所伏”,项目身价的暴涨或许为其后来的命运波折埋下了伏笔,谭启平教授认为,庄胜股东身份,事实上已经明确的。

  虽然无论从哪个方面来讲,项目转让总是比烂在自己手上要好,但庄胜方面似乎不这么认为,对于信达转让信达置业股权,庄胜表示反对,成为信达置业的股东之后,做了如此多的工作,对整个项目的推动发挥了的作用,在这种情况下,把第三人的利益根本就置之不顾,这显然是不恰当的,2018年01月13日,庄胜地产向北京市高级人民法院提起诉讼,目前的判决,既未考虑法律效果,也未考虑社会效果,显然是存在问题的,同年01月13日一审开庭后,因无法达成目的,庄胜地产01月13日自行撤诉,并变更理由重新起诉,形成第二次诉讼,即:以信达投资、信达置业、信达北分为被告,请求解除《庄胜二期A-G地块项目转让合作框架协议书》(以下简称“框架协议”)及其《庄胜二期A-G地块项目转让合作框架协议书补充协议(三)》(以下简称“补充协议三”),并要求信达置业向其返还庄胜二期A-G地块项目权益,同时要求信达投资向其支付违约金10亿元

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